Tijd voor een Nationaal Woonakkoord

Tijd voor een Nationaal Woonakkoord

Door Job Cohen op 26 oktober 2010 Delen  

Onze woningmarkt is volledig vastgelopen. De bouw van dringend noodzakelijke
nieuwe woningen komt hortend en stotend tot stilstand. Woningen voor lage- en
middeninkomens zijn in veel steden nauwelijks beschikbaar, er zijn te lange
wachtlijsten voor betaalbare huurwoningen, de werkgelegenheid in de bouw neemt
af, bouwbedrijven gaan failliet, steeds meer koopwoningen dreigen onverkoopbaar.

De vraag is of we blijven hangen in discussies die niet verder strekken dan
de hypotheekaftrek voor miljonairs, een incidenteel exorbitant project van een
woningcorporatie, of discussies over meer marktwerking in gebieden waar geen
marktpartij wil investeren? Durven alle partijen met elkaar om tafel te gaan
zitten om zonder taboes de problemen op de woningmarkt aan te pakken? Wij
pleiten voor een doorbraak, het is tijd voor een Nationaal Woonakkoord.

Fractiegenoot Jacques Monasch is
co-auteur van dit artikel.

Op middellange termijn zijn stapsgewijs veranderingen in de (financiering-)
van de woningmarkt onontkoombaar. Structurele maatregelen zullen pas in de loop
der jaren, zoals bij het AOW akkoord, effect hebben. Al zullen de effecten pas
op lange termijn gevolgen hebben, op korte termijn is het helaas politiek en
economisch buitengewoon moeizaam gebleken om noodzakelijke maatregelen voor
elkaar te krijgen.

Er is veel weerstand. Kopers vrezen inkomens- en vermogensverlies bij
beperking van de hypotheekaftrek, huurders vrezen bij liberalisatie te hoge
huren en blijven zitten waar ze zitten, bouwers en investeerders willen
onzekerheidsreductie en bepleiten geen veranderingen in met name de financiering
van de koopmarkt maar zien evenmin mogelijkheden voor rendabele investeringen in
de huurmarkt voor middengroepen.

Door het wegvallen van de bouwproductie en de onrendabele investeringen in de
gespannen woningmarkten voor (boven-) modale inkomens zit de markt voor deze
groepen potdicht. Dat duidt op een breder politiek probleem, de (boven-) modale
inkomensgroepen worden in het overheidsbeleid systematisch weggedrukt. Dat
probleem lost dit kabinet met haar voorstellen helaas niet op. Kortom, het
doorbreken van de vastgelopen woningmarkt vereist moed van bestuurders en
politici.

In een Nationaal Woonakkoord zullen een fors aantal belangrijke
toekomstgerichte beslissingen in samenhang moeten worden genomen. Het tekort aan
betaalbare woningen voor middengroepen, de onnodige prijsopdrijving door de
hypotheekaftrek, een te groot aantal scheefwoners, onvoldoende
investeringsmogelijkheden voor institutionele beleggers, een te verwachten
terugval aan investeringen door woningcorporaties en nieuwe ontwikkelingen als
flexibiliteit op de arbeidsmarkt die het kopen van een eigen woning voor steeds
meer werknemers onmogelijk maakt, vragen om een nieuw arrangement van de
woningmarkt.

Daarnaast spelen er zaken in de sfeer van de volkshuisvesting die ingrijpende
gevolgen voor de inrichting van ons land zullen hebben. We noemen onder meer de
krimpproblematiek, de vraag of we ‘in de wei of in de stad’ verder gaan bouwen,
de toekomst van de wijkenaanpak, de verduurzaming van het woonaanbod, het
tekortschietende aanbod in de studentenhuisvesting, de toekomst van leegstaande
kantoorpanden, de toenemende vraag naar woonzorg concepten in de
ouderenhuisvesting en de perverse prikkels in de prijsvorming van de beschikbare
grond. Kortom, een enkele ingreep in de huurmarkt zoals in de huidige
kabinetsplannen is volstrekt onvoldoende.

In het huidige economische, politieke en electorale klimaat staat zekerheid
of de reductie van onzekerheid bovenaan de agenda. Zeer begrijpelijk, maar dat
is onvoldoende grond om niets te doen. Kern van het recente SER rapport over de
toekomstige financiering van de woningmarkt is een verregaande herziening
gekoppeld aan een lange onvermijdelijke transitie fase waardoor van
bezitsverlies en marktonzekerheid volgens de berekeningen geen sprake zal zijn.
Vanuit die gedachte pleiten wij voor een partijen overstijgend nationaal
woonakkoord. Een akkoord over de toekomstige financiering zou onder meer de
volgende elementen moeten bevatten.

We moeten zekerheid bieden aan woningbezitters en huurders. Als gezegd in de
transitie fase moet bezitsverlies vermeden worden en marktonzekerheid worden
geminimaliseerd. We moeten de hypotheekaftrek en de betaalbaarheid ervan ook op
langere termijn veiligstellen door aflossing en bezit centraal te stellen. Dat
is belangrijker dan een beleid dat resulteert in hoge particuliere schulden en
onnodig dure en in krimp gebieden steeds vaker onverkoopbare woningen.

We moeten blijvend zekerheid bieden aan huurders met een huurtoeslag door
bezuinigingen op de huurtoeslag categorisch af te wijzen. Het zijn met name
ouderen voor wie deze toeslag onmisbaar is. Dat laat onverlet dat huurstijgingen
boven de inflatie zoals ook door de Woonbond is bepleit mogelijk zijn.

De herwaardering van de rol van de woningcorporaties en het betrekken van de
institutionele beleggers in de bouwopgave in de woonmarkt is dringend gewenst.
Teveel is de afgelopen jaren de aandacht uitgegaan naar ruzie over de
financiering van de Vogelaarwijken, de salarissen van directeuren en de
misplaatste projecten en ideeën van een aantal corporaties.

Het is tijd om weer samen op te trekken om betaalbare woningen voor vele
Nederlanders blijvend te kunnen bouwen. Institutionele beleggers moeten worden
uitgenodigd om een deel van hun kapitaal te beleggen in onze woningmarkt. Als 1%
van hun kapitaal in de vastgoedsector wordt belegd, komt een bedrag van 7
miljard aan investeringen beschikbaar.

In de doelgroep van het woonbeleid is speciale aandacht voor de positie van
starters en middeninkomens. Zij vormen de outsiders op de woningmarkt voor wie
weinig kansen zijn om in diverse regionaal gespannen woningmarkten aan bod te
komen. Voor de middengroepen is in toenemende mate zowel de koopsector (te duur)
als de huursector (geen aanbod) onbereikbaar. Zij betalen de rekening van de
huidige huizenbezitters en worden tegelijkertijd buiten gesloten van de
woningmarkt door gebrek aan aanbod. Zij vormen daarom een zeer belangrijke
doelgroep van het bouwbeleid.

Om de lange wachtlijsten en het scheefwonen tegen te gaan is differentiatie
in de huurmarkt noodzakelijk. Die differentiatie in de hoogte van de huur en in
de bouwopgave is nodig naar regio en in prijsstelling. De woningmarkt in Utrecht
is fundamenteel anders dan die van Oost-Groningen of Zeeland. Zelfs binnen een
stad kunnen die verschillen zich voordoen. Zo wordt Rotterdam-Zuid bestempeld
als toekomstig krimpgebied.

Om investeringen langdurig te garanderen is aanvullende financiering van de
woningmarkt noodzakelijk. Dat kan op korte termijn door het opzetten van een
mede door de VROM raad geadviseerd woninginvesteringfonds waaraan betrokken
partijen bijdragen en bouwopgaven kunnen worden gefinancierd.

Vertrouwenwekkende afspraken in een Nationaal Woonakkoord zijn noodzakelijk.
Daarvoor roepen wij alle partijen op om over hun eigen schaduw heen te springen.
Dat kan door in het komende jaar gezamenlijke afspraken te maken die goed
voorbereid medio 2016 in werking kunnen treden.

Afspraken in een Nationaal Woonakkoord die zowel de schokken van te stoere
uitspraken tijdens politieke campagnes kunnen doorstaan, onzekerheid bij
huurders en kopers wegneemt en de grillen van de markt in de toekomst beter weet
op te vangen. Zo kunnen we het unieke sociale marktmodel in de volkshuisvesting
weer bij de tijd te brengen en goede en betaalbare huur- en koopwoningen voor
een ieder in Nederland blijvend mogelijk maken.